Riskli yapıyı yenilemek isteyene uzmandan 10 maddelik plan

3.11.2020

 Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı avukat Ali Güvenç Kiraz, oturduğu evin riskli olduğunu düşünerek yenilemek isteyenler için yol haritası çıkardı.

Özellikle büyük bir depremin beklendiği İstanbul için güvensiz yapılar, İzmir’de en az 98 kişinin hayatını kaybettiği 6.6’lık deprem sonrası tekrar gündeme geldi.

Tapunuzda sorun var mı?

Hürriyet’ten Gülistan Alagöz’e konuşan Kiraz, süreci 10 aşamada anlattı:

Tapunuza bakıp bir sorun var mı incelemeli, belediyeye gidip imar durumu hakkında bilgi almalısınız. Kaçak kat var mı, kolon kesilmiş mi ya da plan değişikliği gibi durumlar varsa bunu evinizi yıkmadan öğrenmenizde fayda var.

Yapı kayıt belgeleri taşınmazlar yıkılana ya da kentsel dönüşüme girene kadar geçerli.

Sözleşmede nelere dikkat edilmeli?

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ortaya çıkan binlerce dönüşümzede sonrası ‘herkesin bu işi yapmaması’ için müteahhitleri sınıflandırdı. Firmalar, iş bitirme oranına ve mali yapısına göre gruplara ayrıldı. Firma seçerken hangi gruptan olduğuna bakmalısınız. Bazı müteahhitlerin sınıflarının o inşaatı yapmaya yetmemesi nedeniyle yeten firmaların belgelerini kullandıkları görülüyor. Böyle bir durum var ise o firmanın da mutlaka sözleşmede yer almasını ve teminat vermesini sağlayın.

Net tanım yapılmalı

İnşaat sürecinde kiracı olacağınız için başlama ve teslim sürelerini doğru belirleyin. Geç teslim halinde mutlaka cezai şart ve hak mahrumiyeti bedeli talep edin. Malzeme ve kalitede ‘net tanım’ yapılmalı.

Riskli yapı tespiti

Yapınızın yıkılıp yenisinin yapılması için riskli yapı raporunuz olmalı. Vatandaş bakanlıkça lisanslandırılmış kurumlara risk tespiti yaptırabiliyor. Kurumların listesi bakanlığın internet sitesinde yer alıyor.

Yapının yıktırılması gerekiyor

Vatandaşa ulaşan tebligatta riskli yapının bulunduğu yerdeki müdürlüğe dilekçe ile itiraz edilebileceği, aksi takdirde tebligat tarihinden itibaren idarece 60 günden az olmamak üzere belirlenen süre içinde yapının yıktırılması gerektiği belirtiliyor.

Masraflardan malikler sorumlu

Riskli yapıların maliklerce yıktırılmaması halinde elektrik, su ve doğal gazı kesiliyor. Riskli yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ile yıktırma işlemleri idarece yapılıyor veya yaptırılıyor. Yıktırılamayan yapılar Bakanlıkça veya il müdürlüklerince yıkılıyor veya yıktırılıyor. Bu yıktırmanın masraflarından malikler hisseleri oranında sorumlu oluyor.

Üçte iki çoğunluk

Dönüşüme konu olan binada arsa sahibi ve firma arasında yüzde 100 anlaşma sağlandıysa 6306 prosedüre uygun toplantı yapılması gerekmiyor. Ancak yüzde 100 anlaşma yoksa 2/3 arsa payı çoğunluğu ile toplantı yapılmaksızın karar alınabiliyor.

Katılmayanın payı satılıyor

Karara katılmayan veya toplantıya gelmeyen 1/3 azınlığa 15 günlük uyarı ihtarnamesi gönderilmesine karar verilir. Karar katılmayan 1/3’e maliklerin kendi aralarında düzenledikleri bina ortak karar protokolü, yapılan veya yapılacak olan sözleşmenin bir örneği, SPK lisanslı değerleme şirketinden alınan raporun kısa bir özeti ve karara katılmayanlara ait kat planları, genel kat dağılım şeması noter ihtarına ek olarak gönderilir. Karara katılmayan 1/3’ün arsa payı açık arttırma ile satılır.

Değeri kim belirliyor?

İlk yapılan açık arttırmaya taşınmazda bulunan arsa sahipleri katılabilir. Satılacak değeri İstanbul dışında ise taşınmazın bulunduğu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğü satış komisyonu, İstanbul’da ise ilçe belediyeleri satış komisyonu belirler. İlk ihalede kimse satın almamışsa diğer ihalelerde dışarıdan da katılım sağlanabilir. İhaleler birisi bu payı satın alana kadar devam eder.

Kredi ve kira desteği

Riskli yapılardaki maliklere 18 ay, riskli alandakilere 48 aya kadar 715 lira ile bin 150 lira arasında kira yardımı yapılıyor.

Konutunu veya işyerini kendi imkânları ile yapmak ya da edinmek isteyen hak sahiplerinin anlaşmalı bankalardan kullanacakları kredilere faiz desteği veriliyor.

Kira yardımında kişinin ikamet etmesi ve bir taşınmazı için kira alabilme hakkı varken, kredi faiz desteğinden beş taşınmaza kadar ve ikamet zorunluluğu olmaksızın faydalanılıyor.

Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faizden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamıyor.

Dönüşüme girecek olan alanda damga vergisi, banka ve sigorta muameleleri vergisi ile veraset intikal vergisi ödenmiyor. Belediyeler de yapı yasal ise, eski yapının 1.5 katına kadar olan yapılacak yeni yapı alanı için harç almıyor. Ayrıca dönüşüm alanlarında uygulama öncesi ve sonrası ilk satışlarda tapu harcı alınmıyor.