Cem Yılmaz lüks villasını 2 milyon dolara satıyor!

Ünlü komedyen Cem Yılmaz, Zekeriyaköy’deki lüks villasını 2 milyon dolara satışa çıkardı. Evde hazır kiracı da var; Başakşehirli futbolcu Gael Clichy.

Cem Yılmaz’ın evi, Eczacıbaşı Gayrimenkul tarafından inşa edilen sitenin en büyük villası. 1 dönümlük arazi içinde, 700 metrekarelik kullanım alanı sunan villada 6 oda ve 1 salon bulunuyor. Ünlü komedyen, villayı yatırım amacıyla henüz inşaat devam ederken almış, teslim edilir edilmez de satışa çıkarmıştı. Villa uzun süre satılmayınca, Yılmaz çareyi kiraya vermekte buldu.

 Hürriyet’ten bir magazin haberi… Ama bu haberin satır aralarında gizli 6 ayrı ekonomi haberi var...

1. Konuta bir koyup üç kazanma devri kapandı

Cem Yılmaz, bir zamanlar pek çok kişinin yaptığı gibi "Projeden girerim, bitene kadar fiyatı katlanır, satar kârımı alırım" diye düşünmüş olmalı. Proje biter bimez villasını satışa çıkardığına göre… Başlangıçtaki getiri beklentisi neydi acaba? Yüzde 25 mi, 30 mu, 40 mı? Öyle ya, Yılmaz’ı herhalde yüzde 3-5 getiri kesmez.

Ama maalesef beklentisi gerçeğe dönüşmemiş. İnternette kısa bir araştırma yapınca, villanın 2015’ten beri satışta olduğunu öğrenmek zor değil.

Anladığım kadarıyla villa Cem Yılmaz’ın elinde kalmış.

Sadece Cem Yılmaz değil, birçok konut yatırımcısı aynı şeyi yaşadı, yaşıyor. Konut sektörü 2017’nin ikinci yarısında durgunluğa girmişti. Türkiye İstatistik Kurumu’nun verileri 2017 sonbaharından başlayarak uzunca bir süre konut satışlarının azaldığını gösteriyor. O günlerde ben de inşaatta başlayan durgunluğa dikkat çeken bir yazı yazmıştım.

Fark etmişsinizdir, konutun durgunluğu doların 7.24’e zıplamasından (2018 Ağustosu) epey önce başlamış. Bu olgu, konutun ekonomiden bağımsız problemleri olduğunu gösteriyor.

Sözünü ettiğimiz problem, arz patlamasından başka bir şey değil. Konuta hücum yıllarında dağa taşa ev yapıldı. Sonuçta arz talebi fersah fersah aştı. Şu anda Türkiye’de bir rivayete göre 1 milyon, bir başkasına göre 2 milyon boş konut satılmayı bekliyor. Biz rivayetleri boş verip işini ciddi yapan veri şirketi Endeksa’yı ve onun konut stoğu için verdiği 1 milyon sayısını baz alalım. Bir milyonluk boş konut stoğu temizlenmeden Cem Yılmaz'ın villasını istediği fiyata kolayca satması zor.

2. Konut fiyatlarında ciddi düşüş var

Yukarıdaki ikinci habere göre 2015 yılında Cem Yılmaz’ın villasının fiyatı 4 milyon dolarmış. Hürriyet’in güncel haberine göre evin değeri ne kadardı? 2 milyon dolar. Villanın fiyatı sadece reel olarak değil nominal olarak da düşmüş.

İstanbul’da konut fiyatlarının son yıllarda gerilediği bir sır değil. Merkez Bankası’nın Konut Fiyat Endeksi’ne göre geçen yılın Ağustos ayında İstanbul’da konut fiyatları yıllık bazda yüzde - (eksi) 3.41 artmıştı. Yani düşmüştü. Bunun üzerine enflasyon da eklendiğinde İstanbul’da konut fiyatlarının 2018 Ağustos - 2019 Ağustos arasında reel olarak yüzde 15-20 gerilediği görülüyordu.

Devlet bankalarının düşük faizli kampanyaları ve ekonomideki canlanma sayesinde konut fiyatları bu yıl nihayet kıpırdadı. Ama bu sefer de salgın ortaya çıktı.

Maharetli yatırımcı bir şeye hücum başlarken para yatırıp fiyatlar zirveye çıktığında satar. Türkiye’de küçük yatırımcı genellikle bunun tam tersini yapar: Fiyatlar zirveye çıktığında eşin, dostun goygoyuyla üç kuruş birikimini götürüp (konuta, hisseye, Bitcoin’e) yatırır; beklediği parayı kazanmak bir yana, fiyat düşmeye başlayınca bir de üstüne para kaybeder. Cem Yılmaz parasını villaya yatırmak yerine dolar, altın veya geçtim onları, Trakya’dan arsa almış olsaydı çok daha kârlı bir yatırım yapmış olacaktı.

3. İnsanlar satın almak yerine artık kiralıyor

Neyse ki, Cem Yılmaz’ın kiracı sorunu yok (Başakşehirli futbolcu Gael Clichy). Konut fiyatlarının yerinde sayması veya hatta gerilemesi, kiraların da gerilediği anlamına gelmiyor. Aksine birinci el otomobillerin fiyatları astronomik rakamlara çıkınca ikinci elin canlanması gibi konutta da satın almak yerine kiralama eğilimi son yıllarda güçlendi.

Oysa inşaata hücum yaşandığı yıllarda trend bunun tam tersiydi. 

Bu trend döndü. Gayrimenkul piyasası üzerine uzmanlığıyla tanınan Türkiye Sınai Kalkınma Bankası’ndan (TSKB) Berk Ünsal şöyle diyor: "Konut sahipliği oranının seyrine baktığımızda 2011-2014 yıllarında artış, 2015-2018 yıllarında ise azalma görüyoruz. Bu eğri bize konut fiyat artışı eğrisinden tanıdık geliyor. Konut fiyat artışlarında 2011-2015 yıllarında görülen yukarı yönlü trend, sonrasında yönünü aşağı çevirmişti. Bu da hem oturum hem de yatırım/birikim amacıyla yapılan konut alımlarının azaldığını gösteriyor."

4. İnşaat furyası sanayicileri inşaatçı yaptı

Cem Yılmaz’ın satılamayan villasıyla ilgili haberde ilginç bir detay var. Projenin müteahhidi kimdi hatırlıyor musunuz? Evet, Eczacıbaşı. İlaç sektörünün öncüsü, Türkiye’nin 50 yıllık sanayicisi Eczacıbaşı’nın inşaatta ne işi var?

İnşaatta rant o kadar büyüktü ki, bir dönem Zorlu Holding’inden Eczacıbaşı’sına kadar herkes konuta girdi. Kötü paranın iyi parayı kovması gibi inşaat da sanayiyi kovdu; sanayinin Türkiye ekonomisindeki payı azaldı. Nitekim Eczacıbaşı da bu dönemde ilaç şirketlerinden yabancılara hisse satışı yapıp sektörde küçüldü. Size bir soru: Türkiye’nin ilaç sektöründe neden esamesi okunmuyor? Neden Koronavirüs’e karşı umudumuzu Amerika, Almanya, İsrail’deki şirketlere bağlamış durumdayız? Çünkü Türkiye inşaat öncülüğünde büyümeyi seçti, paraları bilime değil betona gömdü. İnşaattaki rantı vergilendirip sanayi yatırımının cazibesini artırmaya yönelik birkaç cılız girişim de duvara tosladı. Bu ortamda Eczacıbaşı’na "Neden ilacı bırakıp konuta yatırım yaptın?” diye kızabilir miyiz?

5. İnşaat yeşili mahvetti 

Peki haberde sözü edilen projenin ismini hatırlıyor musunuz? Hatırlatayım, Ormanada. Ormanada mı? Allah Allah, Eczacıbaşı ormanın içine inşaat mı yapmış? Biraz araştırınca 2013’te Eczacıbaşı’nı Zekeriyaköy’de orman katliamı yapmakla suçlayan haberlere rastladım. İddiaya göre belediyenin imar planında yaptığı değişiklik sayesinde Eczacıbaşı'na 100 milyon doların üzerinde rant sağlanmış.

Detaylı inceleme yapmadan bu iddianın doğru olup olmadığını söylemek kolay değil. Ama projenin adında bile insanı işkillendiren bir yan olduğu ortada. Eczacıbaşı da zaten projenin ormanın tam ortasında olduğunu kabul ediyor: "Ormanada, kentin nefes aldığı ormanın tam ortasında, dört bir yanı orman ve yeşil alanlarla kaplı, doğanın içinde bir hayat sunuyor.”

Eczacıbaşı’nı ilaç yerine inşaata yatırım yaptığı için hoşgördük ama eğer o da yeşilin içine eden konut şirketlerinin arasına katıldıysa elbette kızarız, kızmalıyız.

6. Alternatif yatırım araçları uzun vadede konuta fark attı

Dediğim gibi (Ve TSKB uzmanı Berk Ünsal’ın da yukarıda dikkat çektiği gibi) konut fiyatları son 5 yılda gerileme eğiliminde. Buna karşılık 2010’lu yılların ilk yarısında fena getiri sağlamamıştı. Yani konut her şeye rağmen iyi bir yatırım mı? Maalesef hayır, veriler, konut fiyatlarındaki artışın son 10 yıllık zaman diliminde de borsa hariç, altın, dolar, arsa, tüm alternatif yatırım araçlarının çok gerisinde kaldığını gösteriyor.

Bir magazin haberinde ekonominin kısa tarihi...