AKP iktidarı işbaşına geldiğinde dönem inşaat kesimi modeliyle büyüme modelini uygulamak için uygun bir dönemdi. Küresel sistem büyüyordu, gelişmekte olan ülkelere büyük ilgi vardı, Türkiye Avrupa Birliğiyle tam üyelik müzakeresine başlamıştı. Bu ortamda Türkiye’ye ihtiyaçtan fazla döviz giriyor ve bu sayede döviz kurları 2005 – 2011 arasında neredeyse sabit kalıyordu. Aynı sürede enflasyonda da gerileme olduğu için faizler de düşüyordu. Yüksek reel faiz kazanmaya alışmış olan tasarruf sahipleri bu düşük faizlere alışamadığı için paralarının değerini korumak üzere yatırım amaçlı konut alımına yöneliyorlardı. TL’nin gücü enflasyonun ve dolayısıyla faizlerin düşmesine yol açıyor, bankalar uzun vadeli ve düşük faizli konut kredisi vererek inşaata olan talebi artırıyorlardı. Bu dönemde konuta o kadar fazla talep oldu ki konut fiyatları katlanarak arttı. Konut yatırımı, tasarrufu olanlar için olduğu kadar tasarrufu yetersiz olup da kredi kullanabilenler için en doğru yatırım haline geldi.

 

2010 yılından başlayarak Türkiye’nin Avrupa Birliği üyeliği ulaşılabilir hedef olmaktan çıktıktan ve 2013 yılında ABD Merkez Bankası Fed, parasal genişlemeyi bitireceğini açıkladıktan sonra TL dış değer kaybına uğramaya başladı. Faizler yükseldi, konut fiyatları düşmese de durgunlaşmaya başladı. İnşaat kesiminde asıl çöküş 2015 yılında başladı ve 2019 yılının son çeyreğine kadar devam etti. Sonra Merkez Bankası’nın faiz indirimleriyle başlayan, teşviklerle devam eden desteklerle inşaat kesimi yeniden ayağa kalktı ve konut fiyatları artmaya başladı. Böylece inşaata dayalı büyüme modelinde AKP iktidarında ikinci döneme geçilmiş oldu.  

 

Aşağıda Merkez Bankası’nın hazırladığı konut fiyat endeksi yar alıyor (Kaynak: TCMB Konut Fiyat Endeksi Nisan 2020.) Grafiğe bakılacak olursa bu gidiş net biçimde görülebiliyor.

Bu yeni inşaata dayalı büyüme döneminde bizi neler bekliyor? Yanıtlanması gereken soru bu. Bu kadar destek ve faize baskı sonucunda konut fiyatlarındaki yükseliş bir süre daha devam edecek gibi görünüyor. Faiz geliri elde edemeyen, borsaya güvenmeyen birçok insan bu fiyat artışlarının çekiciliğine kapılıp yatırım amaçlı konut alacaklar. Buna karşılık inşaat kesimine dayalı büyüme modelinin sürdürebilmesi artık mümkün değil. Neden mümkün olmadığını maddeler halinde sıralamaya çalışayım: (1) Türkiye, AKP’nin ilk on yılında olduğu gibi yabancı sermayenin gözdesi olmaktan artık çok uzak. O dönemde Türkiye’nin risk primi (CDS) 100 baz puanlar dolayındaydı, şimdilerde 500 dolayında ve Türkiye, yatırımcılar açısından dünyanın en riskli 6 ülkesi arasında sayılıyor. (2) Türkiye bu riskleri düşürmeye çalışmak bir yana tam tersine kararlar alarak riskleri yükseltiyor. (3) Pandeminin etkisiyle bu yıl cari açığı düşürmeye yarayan turizm gelirleri de çok düşük düzeyde kalacak gibi görünüyor. (4) Yabancılara konut satışında da ciddi düşüşler olması bekleniyor. (5) İlk dört nedenle Türkiye döviz gereksinimini karşılayamayacak ve rezervleri harcamaya devam edecek. Bu da risklerin daha da artmasına yol açacak. (5) TCMB, faizleri enflasyonun altına düşürecek politikayı uzun süre sürdüremez. O nedenle faizler bir süre sonra yükselecek ve gayrimenkulün çekiciliği kaybolacak.

 

Bir yanlış anlamayı hemen önleyeyim, ben inşaat kesimini asla küçümsemiyorum. Tam tersine her bir apartman dairesinde en az 150 farklı sanayi ürünü kullanıldığı için inşaat kesimi benim gözümde ekonomiyi canlı tutan çok önemli bir kesim. Benim karşı çıktığım konu inşaat kesimini büyümenin lokomotifi yapıp her şeyi ona göre ayarlamak. Bu yanlış bir yaklaşım. Dünyada bunu deneyip de bu yolla sürdürülebilir büyüme yakalamış tek bir ülke yok. Bu modeli deneyenler eninde sonunda betona çarpıyorlar. Biz bir kez çarptık, vazgeçmedik ısrardan, şimdilerde ikinci kez çarpmak için uğraşıyor gibiyiz.