"İnsan gerçekten hayret ediyor." Konutta yaşananlara bakınca insanın aklına Abdullah Gül'ün ünlü sözü geliyor. İktidar geçen yaz inşaat sektörünü canlandırabilmek, kredi borcunu ödeyemeyen müteahhitleri ayağa kaldırabilmek için konut kredisi faizlerinde damping yapmıştı. Kamu bankaları birinci el konuta 0.64, ikinci el konuta 0.74 faiz verdi. Bu, enflasyonun da altında, yani zararına kredi vermek demekti ama olsundu. Çünkü Cumhurbaşkanı Erdoğan, yüksek faizin ekonomideki bütün kötülüklerinin anası olduğunu düşünüyordu. Faizler inince konut satışları patlayacak, stoklar temizlenecek, talebi karşılamak için yeni şantiyeler kurulacak, işsizlik bir nebze olsun azalacak veee AKP'den kaçan oyların en azından bir kısmı geri dönecekti. Ustalık dönemi bu demekti...

Gerçekten de kamu bankalarının zarar etme pahasına verdiği krediler konut satışlarını patlattı. Temmuz ayında tarihi rekor kırıldı. Bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 124 artışla 229 bin konut satıldı.

Asıl çılgınlık kredili satışlarda yaşanıyordu. Banka kredisiyle yapılan satışları gösteren ipotekli satışlar temmuzda, sıkı durun, tam yüzde 900 arttı. Kamu bankaları zarar yazıyordu ama olsundu, ekonomi canlanıyordu...

Sonra ne mi oldu? Düşük faizli kredilerle sağlanan hormonlu büyüme ithalatı ve cari açığı patlattı. Cari açık patlayınca dolar yükselişe geçti. 7 TL'yi, 7.50 TL'yi, 8 TL'yi, 8.5 TL'yi geçti. Dolardaki tırmanış Merkez Bankası Başkanı'nın görevden alınması, Hazine ve Maliye Bakanı Berat Albayrak'ın istifasıyla sonuçlandı...

Yeni Merkez Bankası Başkanı Naci Ağbal, ayağının tozuyla düşük faiz politikasına sünger çekti, politika faizini kallavi bir artırımla yüzde 10.25'ten yüzde 17'ye çıkardı. Bu, inşaat şirketlerinin üzerine de sünger çekmek demekti. Çünkü politika faizi artınca konut kredisi faizleri yükseldi. Haliyle gayrimenkul satışları bıçakla kesilmiş gibi durdu.

İktidara "Madem yükseltecektin, faizi neden indirdin? diye soran oldu mu? "Bu ne perhiz bu ne lahana turşusu?" diyen? "Ekonomi yönetimi bu kadar zikzak kaldırmaz" diye yumuşak da olsa bir eleştiri getiren? Nerede... Piyasa arkasına değil, önüne bakmayı tercih etti. Çünkü para tatlıydı ve Silivri soğuktu…

Bir süre sonra dolar düşmeye, borsa yükselmeye, yüzler gülmeye başladı. Peki bu arada emlak sektörüne ne oldu?

Bu sorunun yanıtını Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) tarafından hazırlanan "Konut Piyasası Görünümü" başlıklı rapor aracılığıyla arayalım. (En çok sorulan soruya, konut fiyatlarındaki artışın sürüp sürmeyeceğine yazının sonunda geleceğiz.)

BETAM'ın sahibinden.com verileriyle hazırladığı rapor, geçtiğimiz yaz aylarında emlakta yaşanan patlamayı çarpıcı şekilde ortaya koyuyor. Üç büyük ilde satılan konut sayısının satılık konut ilanına oranını gösteren grafik, yazın büyük bir sıçrama yaşandığını, ama bu artışın kalıcı olmadığını, sonbaharda eski seviyelere geri dönüldüğünü gösteriyor.

Bir sektörde satışlar patlarsa ne olur? Tabii ki fiyatlar artar. Nitekim BETAM ile sahibinden.com'un verileri, konut fiyatlarının 2019 yılı sonbaharında dip yaptıktan sonra tırmanışa geçtiğine, yazın ise adeta uzaya çıktığına işaret ediyor. Sonuç: Türkiye genelinde konut fiyatları son bir yılda yaklaşık yüzde 30 arttı... 

Fakat atlanmaması gereken çok önemli bir detay var. Konut fiyatlarındaki artışı enflasyondan arındırdığımızda, reel fiyatların hâlâ üç yıl önceki seviyesinin altında olduğunu görüyoruz.

Konut fiyatları halen reel olarak 2017 yılının yüzde 8 altında. İstanbul'daki fark daha fazla: Fiyat artışına rağmen ortalama satış fiyatı 2017 yılı eylül ayının yüzde 12 altında bulunuyor. Ankara ve İzmir'de ise reel kayıp hemen hemen telafi edildi, ortalama konut fiyatı 2017 yılı eylül ayı seviyesine geri geldi...

Artık en çok merak edilen soruya gelebiliriz: Satışlar azaldığı, kredi faizleri yükseldiğine göre konut fiyatları düşecek mi?

Maalesef hayır. Peki neden?

Yazının girişinde iktidarın faizleri indirirken yeni projelere başlanması, yeni şantiyeler kurulmasını (böylece işsizliğin azalmasını) hedeflediğini söylemiştik. Fakat evdeki hesap çarşıya uymadı. Evet, stoklar temizlendi ama inşaat şirketleri yeni projelere başlamadı. Çünkü talep saman alevi gibi parlayıp söndü. Yeni projelere başlanmayınca ortaya arz sorunu çıktı.

Gayrimenkul sektörünü en yakından izleyen uzmanlar arasında yer alan Ahmet Büyükduman, bu meselenin fiyatları nasıl etkileyeceğini şöyle anlatıyor: "Şu sıralar yaşadıklarımız, yaz aylarındaki faiz düşüşünün yarattığı şok dalgasının tersine dönmesi olarak yorumlanabilir. Ancak bu düzeltme hareketinin akabinde reel fiyatları yukarı yönlü olarak görüyorum."

Büyükduman, artışın süreceği yönündeki öngörüsünü iki olguya dayandırıyor:

1) Demografik dinamik, yani yeni evlenenlerin, boşananların ayrı eve çıkma ihtiyacı. Bu dinamik en ağır krizlerde dahi varlığını koruyor.

2) Arz tarafındaki atalet, yani inşaat şirketlerinin yeni projelere başlamaması.

Özetle, satışlar durduğu için konut fiyatları bir süre yerinde sayacak. Yani enflasyon karşısında reel olarak gerileyecek. Ama sonra yeniden yükselmeye başlayacak...