Merkez Bankası ‘hedonik’, yani yapım değerinden arındırılmış konut fiyat endeksine göre son bir yılda Türkiye’de konut fiyatları %10,05 arttı.

Ekim 2016-Ekim 2017 dönemi bölgesel dağılıma bakıldığında, konut fiyatlarının İstanbul’da %6,29 ve Ankara’da %7,23 arttığı görülüyor.

Oysa aynı dönemde konut fiyatları İzmir’de %18,66; Aydın,Denizli, Muğla Bölgesinde %17,74 artış göstermiştir.

Kısaca İstanbul ve Ankara’ya göre konut fiyatları Ege Bölgesinin merkez illerinde nerede ise üç kat daha yüksek artış yaşamış oluyor.

Zaman aralığını birazcık daha daraltıyoruz. 2017 yılı Ocak-Ekim aylarında konut fiyatları ne kadar artıyor?

Türkiye %8,25

İstanbul %4,54 & Ankara %5,39

Görüleceği üzere 2017 yılında İstanbul ve Ankara’da konut fiyatları Türkiye genelinin oldukça gerisinde artış kalıyor. Buna karşılık başka bölgelerde konut fiyatları çok daha hızlı artıyor. Fiyatların hızlı arttığı bölgeler neresi?

İzmir %14,56

Aydın, Denizli, Muğla %13,74

Bu illeri %13,07 artışla Balıkesir, Çanakkale Bölgesi, %12,93 artış ile Edirne, Kırklareli, Tekirdağ Bölgesi ve %12,78 ile Bingöl, Elazığ, Malatya, Tunceli Bölgesi takip ediyor.

Konut fiyat artışlarının özellikle Batı illerinde daha yüksek oranda arttığı dikkat çekiyor.  Ama bu iller arasında Türkiye’nin en büyük metropolü sayılan İstanbul maalesef artık bulunmuyor. Hatta Ankara’da konut artışında oldukça geride kalıyor.

Buna karşılık İzmir ilk sırada olmak üzere; Aydın, Denizli, Muğla Bölgesi...

Edirne, Kırklareli,Tekirdağ Bölgesi...Çanakkale, Balıkesir Bölgesi...Bursa, Eskişehir, Bilecik Bölgesi...konut fiyat artışlarında öne çıkıyor.

Bu bölgelerde özellikle son bir yılda, hatta daha da yakın tarihe aldığımızda 2017 yılı içinde belirgin şekilde fiyat artışlarının hızlandığını görüyoruz.

***

İyi ama konut fiyatları bu bölgelerde neden artıyor? Acaba yüksek göç mü alıyor bu yerler? 

Tabloda 2014-2016 illerin ve bölgelerin nüfus artışları görülüyor. Mesela son iki yılda  (2014-2016)Türkiye’nin nüfusu 77.696 bin kişiden 79.815 bin kişiye çıkıyor. Ülkemizin nüfus artış oranı %2,73.

Buna karşılık İstanbul’un nüfus artış oranı %2,97 ile Türkiye ortalamasının biraz üzerinde. Hatta Ankara bile %3,81 nüfus artışı ile Türkiye  ortalamasının çok daha üzerine çıkıyor.

Nüfus sayıları eski yıllara ait olduğundan konut fiyat ilişkisini de aynı yıllara bakarak veriyoruz. 2014-2016 ortalamasında Türkiye’de konut fiyatları %28,51 artarken, İstanbul’da %45,32 artış görülüyor. Ama nüfusun çok daha hızlı arttığı Ankara’da konut fiyatı aynı dönemde sadece %21,66 artış gösteriyor.

Mesela, 2014-2016 arası nüfusun sadece yüzde 0,89 arttığı Balıkesir-Çanakkale Bölgesinde konut fiyatları %35,96 artış gösteriyor. Hatta nüfusun %4,06 arttığı Bursa, Eskişehir, Balıkesir Bölgesinde de konut fiyatları aynı dönemde sadece %25,97 artışta kalıyor. Ama unutmayalım ki aynı bölge (Bursa-Eskişehir-Balıkesir) konut fiyat artışlında 2017 yılında adeta İstanbul ve Ankara’ya büyük fark atıyor.

Nüfus artışı ve konut artışında ilginç bir başka bölgemiz de Bolu, Kocaeli, Sakarya, Yalova ve Düzce. Bu illerin ortalamasında 2014-2016 arasında nüfus yüzde 5,60 gibi muazzam artıyor. Oysa aynı bölgede konut fiyatları da yüzde 34,98 artış gösteriyor. Ama tarihi yakınlaştırdığımızda ise bu bölgenin adeta sönen iller arasında yer aldığını görüyoruz. Son bir yılda İzmir’de konut fiyatları %18,66 arttığı görülürken, Bolu-Kocaeli-Sakarya-Yalova-Düzce Bölgesinde fiyat artışı yüzde 11,65’de kalıyor.

ANTALYA SAHİLDE AMA...

Konut fiyatlarının son bir yılda özellikle Batı illerinin sahil bölgelerinde yoğunlaştığını görüyoruz. Gerçi içerde Eskişehir gibi örnekler olsa da, ağırlığın batı illerinde olduğu anlaşılıyor. Ama tabii ki İstanbul’da bu akından pay alamıyor.

Pay alamayan başka sahil illeri de var elbette. Mesela hem sahil hem de batıda yer almasına rağmen Antalya’da sönen iller arasında görülüyor. Aslında sönen yerine-yerinde sayan- demek daha doğru olur. Çünkü Türkiye’de 2017 ortalaması  %8,25 olurken, Antalya’da konut fiyatları %7,68 artabiliyor.

Son bir yılda da Türkiye ortalaması %10,05 olmasına karşılık Antalya’da konut fiyatları sadece %8,43 artıyor. Görüldüğü gibi bu yıl turizmde ciddi bir canlanma yaşanmasına karşılık, Antalya konut fiyat artışında Türkiye ortalamasının bile az da olsa altında kalıyor. Hatta Adana-Mersin Bölgesi bile son bir yılda yüzde 11,81 konut fiyat artışı ile Türkiye ortalamasının ve Antalya’nın üzerinde yer alıyor.

ÖZET: Konut fiyat artışları son bir yılda özellikle ciddi bir ayrışma yaşıyor. Eskinin parlak illeri olan İstanbul gibi büyük metropoller yerine, artık Ege’nin sahil illeri öne çıkıyor. Lakin bu iş sadece Ege ve sahil illeri ile sınırlı kalmayıp Edirne,Çanakkale, Balıkesir gibi Kuzey illeri de kapsıyor. Ama en merkezdeki Antalya gibi gözde iller bile şaşırtıcı şekilde artan konut fiyatlarından pay alamıyor ve parlaklığını kaybediyor.

Bütün verilerde ise son bir yılda İzmir çok açık ara parlayan il olarak öne çıkıyor. Ve İstanbul ile olan farkı hızla kapatıyor.