Bu hafta konut piyasasıyla ilgili önemli veriler yayınlandı. Ama onlara geçmeden önce konut fiyatlarındaki son duruma bir göz atalım: Merkez Bankası'nın endeksine göre Türkiye genelinde fiyatlar son bir yılda yüzde 32.4 arttı. Bu, çok yüksek bir artış. Yüksek, çünkü konut fiyatlarındaki artış, enflasyonun (yani diğer ürünlerin fiyatlarındaki ortalama artışın) yaklaşık iki katına ulaşmış durumda. Bunun da etkisiyle Türkiye dünyada konut fiyatlarının en çok arttığı ülke oldu.

Bu, ev almak isteyenler, özellikle de gençler, yani Y ve Z Kuşakları için çok kötü haber. İstanbul'un merkezi semtlerinde fiyatlar artık 1 milyon liradan başlıyor, yeni olması dışında hiçbir özelliği olmayan konutların fiyatı 2-3 milyon TL aralığında...

Artık emeğiyle geçinenlerin, ki bunlara doktorluk, mühendislik gibi kalburüstü meslekler de dahil, para biriktirerek ev alma imkanı yok.

Geçmişte bu imkan var mıydı? Evet, her şeye karşın vardı. Kerim Rota, 1970'lerin başında doğan bir çift ile 1990'ların başında doğan başka bir çiftin alım gücünü karşılaştırdığı yazısında, iki kuşak arasındaki büyük farkı tartışmaya yer kalmayacak şekilde ortaya koymuştu: 1970 doğumlular çalışıp çabalayarak ev alabilirken, 1990 doğumlular için bu imkan ortadan kalktı...

Konumuz siyaset değil ama geçerken bunun siyasi sonuçlarıyla ilgili kısa bir şey söylemek isterim: Bana kalırsa AKP yaşlı seçmenlerden hâlâ destek alırken gençler arasında taban bulamamasının sebeplerinden biri de bu. Evi olanlar, yani kırk yaş üzeri kesim, emlak fiyatlarındaki yükselişe paralel olarak servetlerinin durduk yerde artmasına bakıp keyiflenirken, gençler fiyat artışlarına bakıp ekonomi politikalarına lanet okuyor...

Neyse bugünkü konumuz siyaset değil, konut fiyatları. Artış sürecek mi? Yoksa fiyatlarda enflasyonun etkisiyle reel bir gerileme yaşanabilir mi?

Önce şu soruya yanıt bulmamız gerek: Nasıl oldu da geçen yıl konut fiyatları yüzde 32.4 oranında arttı? Türkiye nasıl dünyada fiyatların en çok arttığı ülke oldu?

Cevap: Kredi kampanyasıyla. Geçen yaz bu zamanlar kamu bankaları konut kredilerinde damping yaptı. Yeni konutlar için kullanılacak kredinin faizi çılgın bir indirimle 0.64'e çekildi. Bunun etkisiyle konuta hücum furyası yaşandı. Geçtiğimiz temmuzda 220 bin adetlik satışla konutta cumhuriyet tarihi rekoru kırıldı. Talebi artan bir ürünün fiyatı artar, konut fiyatları da patladı.

Kış ayları ise durgun geçti. Çünkü indirimli kredi kampanyası bitmiş, Merkez Bankası'nın başına atanan Naci Ağbal, politika faizini yüzde 19'a çekmişti. Onun üzerine pandemi eklenince konut satışları azaldı...

Gelelim bugüne, bu hafta açıklanan verilere. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) bu hafta haziran ayı konut satış istatistiğini açıkladı. Yıllık bazda büyük bir azalma var ama böyle bakınca insan gerçek tabloyu göremiyor. Grafiğe bakalım.

Yıllık bazda düşüş olabilir ama aylık bazda satışlarda ciddi bir artış var. Konut fiyatlarındaki düşüş bitmiş, yeniden yükseliş başlamış. Bu artış devam ederse yeni zamlar kaçınılmaz olur.

Yine de fakat satışlardaki artışın yeni zamlara yol açıp açmayacağı sorusuna yanıt bulmak için bir veriyi daha gözden geçirmemiz gerekiyor: Türkiye genelindeki konut stokunu.

Müteahhitler Birliği geçtiğimiz günlerde yayınladığı raporda, TÜİK verilerine dayanarak Türkiye genelinde satılmayı bekleyen 1.5 milyon boş konut olduğunu açıkladı.

Bu, Türkiye'nin bir yıllık konut talebinden de yüksek bir rakam. Eğer bu kadar büyük bir konut stoku varsa konut satışları artsa bile fiyatlar yerinde sayar.

Ama acaba bu kadar büyük bir konut stoku gerçekten var mı? Yoksa Müteahhitler Birliği, stoku olduğundan büyük göstererek yeni kredi kampanyası için Hükümet'e manyel mi veriyor?

Konut piyasasını en yakından izleyen uzmanlar arasında yer alan, bu konuda iki de kitabı bulunan Ahmet Büyükduman, boş konut stokuyla ilgili verinin yanlış olduğu, ortada böyle bir stokun bulunmadığı görüşünde.

Bu yazı için Büyükduman'la bir görüşme yaptım. Tezi şöyle: Veriler geçmişe dönük olarak incelendiğinde, belediyeler tarafından verilen yapı ruhsatları ile toplam konut talebinin birbirine çok yakın olduğu görülüyor. Yani ortada konut talebinin çok üzerinde bir konut arzı yok.

Büyümduman'a göre zaten konut piyasasının yüzde 90'ının oluşturan yap-satçı küçük müteahhitlerin satmayıp bekleyebilecek bir mali gücü de yok. Ellerinde fazla konut olsa icabında fiyat kırıp bir an önce satmak isterler.

Boş ev sayısı, yani jargondaki adıyla konut stoku meselesi önemli. Eğer TÜİK'in 1.5 milyonluk konut stoku verisi abartılıysa, konut satışlarındaki artış önümüzdeki aylarda fiyatları kaçınılmaz biçimde yukarı itecek demektir.

Bir de bunun üzerine Türkiye Müteahhitler Birliği'nin istediği gibi yeni bir kredi kampanyası eklenirse? O zaman Ahmet Büyükduman'ın sözleriyle fiyatlar "çıldırır".

Bu durumda en kritik soru şu: İktidar suya yeni bir kredi kampanyası başlatır mı?

Reuters haber ajansı geçtiğimiz günlerde hükümetin böyle bir plan üzerinde çalıştığını söyleyen bir haber yayımladı.

Reuters'ın altı ayrı kaynaktan doğrulattığını söylediği şey gerçekleşir, kamu bankaları eliyle yeni bir kredi kampanyası başlatılırsa konut fiyatları akla hayale gelmeyecek seviyelere çıkar.

Hesabınızı buna göre yapın.