Başlığa peşinen bir ekleme yapayım: Ülkemizin konut üretim sorunu yoktur; lakin göçmen sorunu veya açgözlülük sorunu vardır.

Gelin birlikte bakalım.

2012 sonunda nüfusumuz 75 milyon 627 bindir. Ortalama hane sayısına (3,69) göre ülkemizde 20 milyon 481 bin hane-aile vardır.

2024 sonunda nüfusumuz 85 milyon 665 bine yükseliyor. Bir hanede artık 3,11 kişi yaşıyor; yani haneler küçüldü. Bu nedenle hane sayısı daha hızlı arttı ve 27 milyon 516 bine yükseldi. 10 milyon 038 bin nüfus artışına karşılık 7 milyon 035 bin yeni hane kuruldu.

Bir hanede eskisi gibi 4 kişi olsa sadece 2,5 milyon yeni hane kurulmuş olacaktı. Hane sayısındaki anormal artış tek kişilik hanelerin artmasından kaynaklanıyor. Yani 1+1 evler bu nedenle oluştu diyebiliriz.

Peki, bu kadar anormal hane sayısı artışına karşılık konut üretimi nasıl cevap vermiş?

2013-2024 yılları içerisinde 10 milyon 039 bin yapı ruhsatı alınmış. Yani konut inşaatına başlanmış. Buna karşılık 8 milyon 582 bin konut (daire) bitirilmiş ve oturma izni verilmiş.

7 milyon yeni ihtiyaca karşılık 8,5 milyon daire yapımı bitmiş. Halen 1,5 milyon dairenin de yapımı devam ediyor.

Tekrar edelim: 2012 sonrasında

-7 milyon 035 bin yeni hane kurulmuş

-10 milyon 039 bin daire yapımına başlanmış

-8 milyon 582 bin daire bitirilip oturma izni verilmiştir.

-Hatta ekleme yapalım; bitirilen 8 milyon 582 bin yeni dairenin de 6 milyon 379 bini satılmıştır.

Yabancılara satılan 405 bin daire düşüldüğünde bile en azından 5 milyon 974 bin daire yerlilere satılmış oldu. Bu da yeni kurulan hanelerin (7.035 bin) yüzde 85’inin satış yolu ile el değiştirdiğini, kalan 2 milyon 203 bin dairenin ya kiraya verildiğini ya da boş tutulduğunu göstermektedir.

Ama bir ayrıntı daha vermeliyiz: Yerlilere satılan 5 milyon 974 bin konutun ihtiyaç sahipleri tarafından alındığını söylemek imkansızdır. Çünkü yeni kurulan hanelerin yüzde 48,8’i kiracı durumunda yaşamaktadır. O nedenle konut sorununda üretim sorunu değil, mülkiyet sorunu yaşamaktayız.

Tekrar edelim: Ülkemizin konut üretim sorunu yoktur. Halen 1 milyon 458 bin yapımı devam eden konutumuz vardır

-Yapımı bitmiş olan 1 milyon 547 bin konut ise fazlalık olarak üretilmiş durumdadır. Bundan 405 bin yabancıya satışı çıkarsak bile 1 milyon 142 bin fazlalık konut üretilmiş durumdadır.

Peki buna rağmen neden konut ve kira sorunu yaşıyoruz?

Mesela göçmen sorunu diyorsak o zaman şu soruya cevap vermeliyiz: 2021 yılına kadar neden fiyatlar ve kiralar artmadı. Çünkü göçmen hareketi 2021 öncesine dayanıyor.

O zaman açgözlülük sorununa bakacağız.

Maalesef ülkemizde konut veya gayrimenkul son yıllarda yatırım alanı olarak daha çok kullanılmaya başlandı.

2013-2024 yılları içinde tam olarak 16 milyon 268 bin konut satışı gerçekleştirildi. Ve aynı dönemde kurulan 7 milyon 035 bin hanenin 3 milyon 432 bini kiracı konumundadır. Bu demektir ki, konutları ihtiyaç sahipleri değil yatırımcı almıştır.

O nedenle ülkemizin konut sorunu değil, mülk sorunu vardır.

Kira getiri oranının 14-15 yıla düşmüş olması bu yatırım iştahını da bize göstermiş oluyor. Faizin vergilerle reel getiri oranı düşerken reel getiri artık muazzam şekilde konut sektöründe biriktirilmiş oldu.

Sorunu çözeceksek asıl buraya odaklanmamız gerekiyor.

Doğum oranının hızla düşmesi uzun vadede zaten göçmen almazsak konut sorunumuzun olmayacağını gösterecektir. O zaman soruna kısa vadeli yanlış politik tercihlerin neden olduğunu belirtelim. Özellikle Nass.. Ekonomi Modeli ile suni bir konut sorunu yaşadığımızı da unutmayalım.

Sorun fiili üretimde değil, yanlış fikir üretimindedir.