Önce konut fiyatlarındaki güncel duruma bir göz atalım:

Merkez Bankası Konut Fiyat Endeksi’ne göre İstanbul’da konut fiyatlarının son 1 yıldaki nominal (Enflasyondan arındırılmamış veri) değişimi: Yüzde - (eksi) 3.41. (Ağustos ayı verisi.)

Bunun üzerine enflasyonu eklediğimizde İstanbul’da konut fiyatlarının reel olarak yüzde 15-20 düştüğünü görüyoruz. Yani İstanbul'da evi olanların serveti 1 yılda yüzde 15-20 eridi.

Konut fiyatlarını izleyen veri şirketi Endeksa’ya göre ise durum daha vahim: Onun verileri İstanbul’da konut fiyatlarının son 1 yılda yüzde 12.65 düştüğünü gösteriyor. Bunun üzerine enflasyonu eklediğimizde tablo daha karanlık bir hâl alıyor.

Türkiye genelinde durum İstanbul’dan biraz daha iyi. Endeksa’ya göre Ekim sonu itibarıyla Türkiye genelinde konut fiyatlarının son 1 yıldaki değişimi: Yüzde - (eksi) 7.88.

Fiyatlar neden düştü? Talep düştüğü için. Bunu Türkiye İstatistik Kurumu’nun açıkladığı konut satış verisinden görmek mümkün. Konut satışları 2017’nin sonbahar aylarında (Yani doların 2018 Ağustosunda 7 liraya kadar yükselmesinden çok önce) azalmaya başlamıştı. Düşüş krizden sonra hızlandı. Uzun bir dönem boyunca her ay yüzde 40-50 oranında azalarak gitti. Ta ki geçen Ağustos’a kadar. (Ağustos’ta ve Eylül’de ne olduğuna birazdan geleceğiz.)

Talep neden düştü? Birçok nedeni var. Bugünkü yazıyla ilişkisi açısından bir nedenin üzerinde özellikle duralım: Faizler rekor seviyelere çıkınca insanlar krediyle ev almayı bıraktı. Bu nokta önemli. Konut alımlarının yaklaşık üçte biri krediyle yapılıyor. Konut kredisi faizi aylık bazda yüzde 3’e yaklaşınca kredili satışlar bıçakla kesilmiş gibi durdu. Bunu yine TÜİK'in verilerinden izlemek mümkün: Konut satışları geçtiğimiz aylarda yüzde 40-50 oranında daralırken krediyle alınan evleri gösteren ipotekli satışlardaki daralma yüzde 80-90’ı bulmuştu.

Artık yazının başlığındaki soruya gelebiliriz: İnşaat ve konut komadan çıktı mı? Bu soruyu soruyorum çünkü devlet bankaları geçen yaz damping yaparak konut kredisi faizlerini yüzde 1’in altına çektiler. Konut satışlarındaki düşüşün önemli sebeplerinden biri faizlerdeki çılgın yükseliş olduğuna göre devlet bankalarının bu adımı inşaat sektörüne olumlu yönde elektroşok etkisi yapmış olmalı. Bakalım öyle mi?

Gerçekten de inşaat ve konuttaki baş aşağı gidiş Ağustos’ta durmuş, Eylül'de yükseliş başlamış gibi görünüyor. Ağustos’ta konut satışları Türkiye genelinde yüzde 5.1 arttı. Bu, çok uzun bir süreden sonra gerçekleşen ilk artıştı. Eylül ayında ise Türkiye genelinde artış oranı yüzde 15’i geçti. Bu ay içinde Türkiye genelinde 146 bin 903 konut satıldı ki, bu rakam bir rekora karşılık geliyordu.

Konut ve inşaattaki canlanma daha ne kadar sürer? Eylül’deki canlılık neredeyse iki yıldır ertelenen talebin ani boşalmasının bir sonucu olmasın?

Bu soruya yanıt bulmak için konut talebini belirleyen dinamiklere daha yakından göz atmamız gerekiyor. Bunlardan biri, yukarıda gördüğümüz gibi konut kredisi faiziydi. Orada işler inşaatçıların istediği gibi gidiyor, devlet bankaları zararına (Yani enflasyonun altında) konut kredisi veriyorlar. (Devlet bankalarının yazılım gibi yüksek katmadeğerli sektörler dururken neden inşaata zararına kredi verdiği sorusunu başka bir yazıda tartışmak üzere paranteze alıyorum.)

Bazı bankacılar, devlet bankalarının zararına kredi vermeyi sonsuza dek sürdüremeyeceği, bu seviyelerden verilecek kredilerin banka yönetimlerinin ayırdığı kaynakla sınırlı olduğu görüşünde. (Örneğin T24’te video röportaj yaptığımız bankacı Kerim Rota böyle söylüyordu.) Biz yine de iktidarın her şeyi göze alıp ekonomiyi canlandırmak için zararına kredinin aralıksız sürmesi talimatı vereceğini varsayalım...

Güzel ama konut talebini belirleyen tek dinamik kredi faizi değil ki. Başka faktörler de var. Bunların başında “güven ortamı” denen şey geliyor.

Yeni bir kriz çıkıp çıkmayacağı, Amerika’nın ambargo koyup koymayacağı, Avrupa’yla yeni bir ağız dalaşına girip girmeyeceğimiz belirsizken insanlar rahatça konut alır mı? Bunların olmayacağının, doların yarın 6.5 liraya çıkmayacağının garantisi var mı?

Demek ki, inşaat ve konutun önündeki tek fren yüksek faizler değil. Güven eksikliği de büyük sorun. Bu sorunun çözümü politik değişimden geçiyor. İktidar partisi yönetim tarzında değişikliğe gitmedikçe, demokratik bir açılım yapmadıkça, dışarıya ve içeriye karşı yumuşamadıkça güven ortamının oluşması zor.

Konut talebini belirleyen bir dinamik daha var: Arz-talep ilişkisi. Z Kuşağı’ndan değilseniz, inşaat ve emlağın 2017 sonbaharı öncesindeki altın günlerini hatırlıyor olmasınız. Türkiye’nin dört bir yanında mantar gibi sitelerin bittiği, İstanbul’un merkezinden arabayla iki saatte gidilebilen yerlerdeki konutların milyon dolar etiketle satışa sunulduğu o "güzel" günlerde inşaata hücum yaşandı. İktisat jargonuyla arz talebi aştı. Başta İstanbul olmak üzere Türkiye genelinde emlak stoğu oluştu.

Emlak stoğunun büyüklüğü konusunda rivayetler muhtelif. Türkiye genelinde alıcısını bekleyen 1-2 milyon boş konut olduğunu söyleyenler kadar stoğun abartıldığını, piyasanın sağlıklı işleyişi için gerekli stoktan fazlanın olmadığını söyleyen uzmanlar da var. (Örneğin konut ve emlak piyasasını en yakından izleyen isimlerden biri olan Ahmet Büyükduman bu görüşte.)

Elimizde stokla ilgili sağlıklı, güvenilir veriler olmadığı için Türkiye genelinde satılamayan veya kiralanamayan kaç adet boş konut veya ofis olduğunu bilmiyoruz. Her ne kadar Ahmet Büyükduman’ın stoğun abartıldığı görüşünün güçlü dayanakları olsa da benim kişisel deneyimlerim, az veya çok bir arz fazlasının varlığına işaret ediyor. Son örnek: Geçen hafta bir toplantı için gittiğim İstanbul Levent’teki bir plazanın yüzde 70’inin boş olduğunu öğrendim. Yüzde 70! İstanbul’un dört bir yanında bunun gibi yarıdan çoğu boş plazaların ve sitelerin bulunduğu sır değil…

Son olarak bir de konutun yatırım aracı işlevine değinelim. İnşaat ve emlak patlamasının arkasındaki faktörlerden bir başkası, fiyatlarının birkaç yılda iki katına çıkmasıydı. İnşaatın o "guzel" günlerinde hiçbir yatırım aracı değer artışında emlakla yarışamıyordu. Bunun sonucunda yatırım amaçlı emlak alımı yapan bir grup oluşmuştu. Emlak fiyatlarındaki çılgın yükseliş dönemi kapanınca bu kesim ortadan kayboldu. Şu anda kim, “Bugün 1’e alayım, nasıl olsa 3-4 sene sonra 2’ye satarım” der ki?

Yazının sonuna geldik. Artık bir adım geri çekilip “büyük resme” tekrar bakabiliriz: Ne görüyorsunuz? Ben, devlet bankaları faizleri indirince ertelenmiş talebin realize olduğunu, bir anlamda zemberek gibi boşaldığını görüyorum. Ertelenmiş talebin sahipleri yeni yuvalara kavuşunca emlak piyasası yeniden yavaşlayacaktır.

İnşaatın derdi kolay bitmeyecek.